上海公积金新政降低二套房首付比例

　1月2日，上海市公积金管理中心官微发布《关于调整上海市住房公积金个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），调整上海市住房公积金个人住房贷款政策。此次新政明确了第二套改善型住房的认定标准，同时降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

对此，业内人士表示，上海此次新政进一步降低了改善型住房的首付比例，体现了职住平衡的功能导向，预计各地房地产政策还会继续积极释放暖意，积极支持合理的住房消费需求。

部分区域二套房最低首付款比例为40%

《通知》提出，缴存职工家庭名下在上海市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

与此同时，《通知》明确，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。上述通知自2024年1月3日起施行，1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，1月3日（含）后受理的公积金贷款按该通知执行。

“上海此次公积金新政最大的变化是，降低了第二套改善型住房的首付比例。”易居研究院研究总监严跃进表示，此前，上海第二套住房的公积金贷款首付比例为：普通住宅50%、非普通住宅70%，而现在非普通住宅可以降低到50%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区则降低至40%。新政策进一步降低了改善型住房的首付比例，更好地通过公积金资金来解决改善型购房需求，同时也体现了职住平衡的功能导向。

政策密集出台，短期内入市买家有所增多

事实上，在此次公积金新政发布之前，上海已数次出台相关房地产政策。继2023年9月初调整优化了“认房不认贷”政策后，自12月15日起调整上海市普通住房标准。同时，上海也优化差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。此外，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

上海中原地产方面分析：“2023年9月份上海‘认房不认贷’政策出台后，短期市场情绪开始转变，进而入市的买家有所增多，伴随该政策的还有公积金也施行‘认房不认贷’以及购买二手房调整房贷最长贷款年限的利好，但从数据表现来看，仅仅好了一个月。”

“新政反馈效果明显，但市场热度持续性不强。”上海当地一位中介人士也向新京报记者介绍，2023年9月份和12月份，9月新政后，楼市的周度成交上有过一次明显增量，但当月月底就出现了成交回落；12月中旬的政策发布后也有升温，但随后市场又开始回冷。

“从开发商的营销策略就能看出一二。”计划在上海购房的王敏（化名）向记者介绍，每次上海放松楼市调控新政之后，就会看到开发商有动作，比如，9月份新政出台之后，一些开发商就逐步收回折扣，时间一久，又开始各种促销。经常看房的人基本可以看出市场情绪受政策利好推动，很多人都期待在更宽松的调控政策出台后再购房。

2023年上海新房成交面积环比降近一成

从市场走势来看，根据上海中原地产数据，2023年下半年，上海楼市出现断崖式降温，虽然“金九”迎来政策利好，但成交量不到80万平方米，其余月份成交面积都只有50多万平方米；12月份在“普宅标准优化”和金融信贷的政策支持下实现“翘尾”收官，但也仅仅是回到了合理区间。

整体来看，2023年（截至12月25日），上海新房成交901.69万平方米，比上年同期减少9.87%；成交套均价格继续上行，改善需求进一步释放，全年成交均价6.58万元/平方米，环比上涨2.73%。

上海中原地产分析，从2023年上海市土地供应的状况来看，2024年的新房供应会有所减少，但短期内供大于求的格局很难逆转，楼盘之间的竞争激烈程度还会有所增加。与此同时，2024年政策风向还会延续宽松氛围。因此，如果2024年楼市交易疲软，宽松政策会适时落地，促使成交量稳定。

严跃进认为，此次上海优化住房公积金贷款政策说明，当前的购房政策还有进一步放松的空间和可能。结合同日东莞取消房贷利率下限的新政，可以进一步说明，2024年1月份，全国各类的房地产政策还会继续积极释放“暖意”，各地会积极支持合理的住房消费需求，对于降低购房成本和提振市场行情等方面都具有积极作用。

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